종부세 계산방법 공시가격부터 세율까지 체크!

종부세 계산방법, 제가 종부세 계산 처음 접했을 때 진짜 머리가 띵했음. 부동산 전문가도 아닌데 갑자기 공시가격이 어떻고 공정시장가액비율이 어떻고 누진공제가 어떻고… 말만 들어도 “어휴 복잡하다” 하고 뒤로 눕고 싶더라고요. 근데 막상 하나하나 뜯어보니까 흐름만 딱 잡으면 의외로 간단하더라고요.

종부세는 어떤 사람에게 부과되나

종부세는 말 그대로 '종합 부동산에 붙는 세금'이에요. 모든 집 가진 사람들에게 붙는 게 아니라, 일정 공시가격 기준을 넘는 부동산을 보유한 사람에게만 부과되죠. 예를 들어 내 집 공시가격이 3억이다? 그럼 종부세 걱정 안 해도 됨. 근데 여러 채 보유해서 합산 공시가격이 기준을 넘는다? 그럼 계산 들어가는 거예요. 기준일은 매년 6월 1일, 납부는 12월. 이 날짜만 기억하면 절반은 끝났다고 보면 됨.

종부세 계산방법

종부세 계산방법은 공식만 보면 어렵지만 사실 단계가 딱 고정돼있어요. 저는 이 흐름을 이해하고 나서 갑자기 머리가 확 맑아지더라고요. 그래서 제일 먼저 전체 흐름부터 보여드릴게요.

공시가격 확인
공제금액 빼기
공정시장가액비율 적용하기
세율 곱하고 누진공제 차감
이미 낸 재산세 빼기
필요 시 세액공제 적용
최종 종부세 결정

이 흐름을 머리에 넣어두면 어디까지 계산됐는지 진행 상황이 딱 보입니다.

공시가격 합산부터

종부세 계산의 첫 출발점은 무조건 공시가격이에요. 시세가 아니라 공시가격. 국토부가 매년 발표하는 그 금액이 기준이죠. 내 주택 공시가격 + 소유한 다른 주택 공시가격을 모두 합치는 게 시작입니다. 종부세는 ‘전국 합산’ 기준이라서 어디 사는 집이든 다 포함됨.
여기서 제가 처음 실수한 게, 시세 기준으로 막 계산하다가 "왜 결과가 다르지?" 하고 헷갈렸던 거예요. 절대 시세 아님. 공시가격임. 이거 잘못 잡으면 출발선부터 틀어집니다.

공제금액 차감하기

공시가격을 합친 다음에는 공제금액을 빼줘요. 이 단계가 진짜 진짜 중요합니다. 왜냐면 이 공제가 워낙 크기 때문에 많은 분들이 종부세 대상에서 빠지기도 하거든요.
일반적인 주택은 9억 공제, 1세대 1주택자는 12억 공제가 들어갑니다.

가령 내 집 공시가격이 15억이면? 1세대 1주택이면 12억 빼서 3억만 과세 대상이 되는 거예요. “생각보다 줄어드네?” 싶죠? 네 맞습니다. 종부세는 공제 덕분에 많은 분들이 실제 부담이 줄어드는 구조예요.
토지는 또 다르게 종합합산은 5억, 별도합산은 80억 공제가 들어가는데, 여긴 주로 사업용 건물이나 토지 가진 분들이 대상이라 일반 가구에서는 주택 계산만 아시면 충분합니다.

공정시장가액비율 적용

“아 또 뭐가 나오네…” 싶지만 이 단계는 진짜 단순합니다. 공제 후 남은 금액에 **정해진 비율(공정시장가액비율)**을 곱해주는 거예요. 최근 기준으로 주택은 60% 비율을 사용합니다.
예를 들어 아까처럼 공제 후 금액이 3억이면 3억 × 60% = 1.8억.
이게 바로 과세표준이에요.
과세표준은 이 뒤에 세율을 곱하는, 말 그대로 ‘세금 계산의 기준'이라 완전 중요함.

세율 적용하고 누진공제 차감

여기서부터 많은 분들이 헷갈리는데 제가 진짜 쉽게 설명해드릴게요.
종부세 세율은 구간별로 다르게 적용돼요. 과세표준이 낮을수록 낮은 세율, 높을수록 높은 세율. "그럼 세금 너무 많이 나오는 거 아니냐?" 할 수 있는데, 여기서 누진공제라는 게 있어요. 일정 금액을 빼주는 제도라서 세 부담이 과도하게 튀지 않도록 조정해 줍니다.

예를 들어 과세표준이 1.8억이면 해당 구간에 맞는 세율을 곱하고, 누진공제액을 빼면 ‘산출세액’이 나옵니다. 이 단계까지 오면 거의 다 왔어요.

다섯 번째, 이미 낸 재산세 차감

여기서 중요한 게, 종부세는 재산세와 겹치는 부분을 조정해줘요. 그래서 이미 낸 재산세를 차감하고, 중복 과세가 되지 않도록 정리합니다.
저는 이 부분이 너무 고마웠음. 재산세 다 냈는데 종부세까지 그 금액 포함되면 너무 억울하잖아요. 그래서 계산 구조가 꽤 정교하게 되어 있어요.