월세 소득신고 대상 안내｜2주택부터 1주택 예외까지

월세 소득신고 대상, 요즘 집주인들이 제일 많이 헷갈려 하는 주제입니다. 월세 받는다고 다 세금 내는 건 아니고, 안 낸다고 다 괜찮은 것도 아닙니다. 핵심은 딱 하나입니다. ‘내가 신고 대상인지 아닌지’를 정확히 아는 것입니다.

월세 소득신고가 뭐냐면요

월세 소득신고는 말 그대로 집을 빌려주고 받은 월세를 소득으로 신고하는 것입니다. 세법상 월세는 ‘주택임대소득’에 해당하고, 일정 조건을 넘으면 종합소득세 신고 대상이 됩니다.

여기서 중요한 포인트는 “월세 받았으니 무조건 신고”가 아니라는 점입니다. 주택 수, 주택 가격, 월세 형태에 따라 달라집니다.

국세청 기준으로 월세 소득신고 대상은 크게 나뉩니다. 이 부분만 정확히 이해하셔도 절반은 끝입니다.

가장 명확한 케이스입니다.
본인과 배우자 합산해서 주택이 2채 이상이면, 월세를 받는 순간 신고 대상입니다. 금액이 크든 작든 상관없습니다. “월 20만 원밖에 안 받는데요?” 이런 말 안 통합니다. 주택 수 기준이라서 그렇습니다.

“나는 집 한 채뿐인데요?” 하시는 분들, 여기서 방심 많이 하십니다. 1주택자라도 신고 대상이 되는 예외가 있습니다.

첫 번째, 주택 기준시가가 12억 원을 초과하는 경우입니다. 이 경우엔 1주택이라도 월세 소득을 신고해야 할 수 있습니다. 실거래가 말고 ‘기준시가’ 기준이라는 점, 꼭 기억하셔야 합니다.

두 번째, 해외에 있는 주택에서 월세를 받는 경우입니다. 한국 거주자라면 국내·국외 소득 모두 합산해서 신고 대상이 됩니다. 해외라서 안 걸릴 거라 생각하시면 큰 오산입니다.

여기서 많은 분들이 깜짝 놀랍니다.
“나는 전세인데요?”
전세도 끝이 아닙니다. 간주임대료라는 개념이 있습니다. 쉽게 말해, 전세 보증금을 받았으면 그 돈으로 이자 수익을 봤을 거라고 보고 가상의 소득을 계산하는 방식입니다.

이 간주임대료는 주로 다주택자에게 적용됩니다. 주택 수 많고 전세 보증금 규모가 크면 신고 대상이 되는 경우 많습니다. 음슴체로 말하면, 전세라고 안전지대 아님.

다행히(?) 모두가 신고 대상은 아닙니다. 아래에 해당하면 대부분 비과세입니다.

1주택 보유
주택 기준시가 12억 원 이하
월세만 받고 있음
다른 임대소득 없음

이 경우엔 보통 월세 소득 신고 대상이 아닙니다. 그래서 “나 주변에 아무도 신고 안 하던데?”라는 말이 나오는 겁니다. 이 조건에 해당하는 사람들이 많거든요. 하지만 조건 하나만 어긋나도 상황 달라집니다.

신고 대상이라면 매년 5월 종합소득세 신고 기간에 신고해야 합니다. 회사 다니는 분들도 월세 소득이 있으면 별도로 신고해야 합니다. 연말정산으로 끝나는 게 아닙니다. 이거 모르는 분들 진짜 많습니다.

신고는 보통 홈택스에서 진행하고,
월세 수입 – 필요경비 – 공제 항목 = 과세표준
이렇게 계산됩니다. 필요경비 잘 챙기면 세금 줄일 수 있습니다.

“설마 나까지?” 했다가 나중에 문제 생깁니다.
월세 소득 신고를 누락하면
무신고 가산세
납부 지연 이자
추가 세금 부담
이런 게 붙습니다. 요즘은 전월세 신고제 때문에 임대차 정보도 이미 국세청에 들어가 있습니다. 안 들킬 거라는 생각은 접으시는 게 낫습니다.

이거 진짜 많이 헷갈립니다.
월세 소득신고 → 집주인 이야기
월세 세액공제 → 세입자 이야기

완전히 다른 제도입니다. “세입자가 공제받았으니까 나는 신고 안 해도 되지?” 이런 논리 아닙니다. 각자 기준이 다릅니다.

2주택 이상 보유 → 월세 소득 신고 대상
1주택이라도 기준시가 12억 초과 → 신고 대상 가능

해외 주택 월세 → 신고 대상
다주택자 전세 보증금 → 간주임대료 신고 대상 가능
1주택 + 기준시가 12억 이하 + 월세만 → 대부분 비과세

결국 핵심은 주택 수 + 주택 가격 + 임대 형태입니다. 이 세 가지만 체크하시면 됩니다.

월세 소득신고는 무조건 피하는 문제가 아니라, 대상인지 아닌지 정확히 구분하는 문제입니다. 애매하면 전문가 상담 받는 게 가장 빠릅니다. 나중에 가산세 붙는 것보다 훨씬 싸게 먹힙니다.